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Archiv für August 2010

Schimmel in der Wohnung: Kann ich die Miete mindern?

Sonntag, 22. August 2010

Feuchtigkeit in der Wohnung führt häufig zu Streit mit dem Vermieter. Gerade in den warmen Sommermonaten entwickeln sich die Pilze oft besonders gut. Ob die Miete gemindert werden kann hängt maßgeblich davon ab, was für ein Feuchtigkeitsschaden vorliegt und wer dafür verantwortlich ist. Wir erklären Ihnen die wichtigsten Unterschiede.

Ursachen für Feuchtigkeitsschäden in Wohnungen

Die Ursache für feuchte Wände kann einerseits darin liegen dass die Bausubstanz mangelhft ist. Eine schlechte Isolierung zum Boden oder ein mangelhaft angeschlossenes Gerät des Nachbarn können zu Wasserflecken auf der Wand führen. In diesen Fällen kann der Mieter regelmäßig die Miete mindern.

Schimmel ist gefährlich. Ob und wie Sie die Miete mindern und gegebenenfalls ausziehen können.

Allerdings kann auch Kondenswasser zu Feuchtigkeitsschäden führen, beispielsweise dann wenn eine Wandfläche zugestellt werden (z.B. durch Schränke) oder Bad und Küche nicht richtig gelüftet werden. In diesen Fällen ist eine Mietminderung nur dann möglich, wenn der Mieter den Mangel nicht selbst verschuldet hat.

Auch in Neubauten kann durch nicht richtig ausgetrocknete Wände Feuchtigkeit auftreten. Ob in diesen Fällen die Miete gemindert werden kann, wird allerdings oft nicht einheitlich beurteilt. Teilweise wird dem Mieter nur das Recht gegeben, die durch das Trocknen der Wände vermehrt aufgetretenen Heizkosten zu mindern.

Verantwortlichkeit für Feuchtigkeitsschäden

Einfach zu beurteilen sind die Fälle, in denen die Bausubstanz schlecht ist. In diesen Fällen liegt ein Mietmangel vor, für den der Vermieter verantwortlich ist, da es seinem Bereich obliegt, für ein ordnugnsgemäß errichtetes Gebäude zu sorgen. Geht es hingegen um Feuchtigkeitssschäden wegen Kondenswasser, so ist der Fall schwieriger zu beurteilen. Häufig versuchen Vermieter den Fall so aussehen zu lassen, dass falsches Heizen oder Lüften für die Schimmelbildung ursächlich waren. In diesen Fällen kann der Mieter keine Mietminderung geltend machen. Entsteht das Kondenswasser hingegen wegen der fehlerhaften Isolierung des Gebäudes, so hat der Vermieter dafür einzustehen. Dieses ist häufig der Fall, wenn neue Fenster eingebaut werden und Wärmebrücken entstehen.

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Wer muss den Schimmel beweisen?

Damit der Mieter seine Miete mindern kann, muss er zunächst immer nachweisen, dass tatsächlich ein Feuchtigkeitsschaden besteht, also beispielsweise Schimmel vorliegt. Problematischer ist, wer das Verschulden für das Entstehen des Feuchtigkeitsschadens nachweisen muss. Dabei gilt folgende Grundregel: Mindert der Mieter seine Miete, so muss der Vermieter nachweisen, dass die Mietminderung unrechtens war, weil nicht Substanzmängel sondern beispielsweise eine falsche Lüftweise zu dem Schimmelbefall geführt hat (AG Köln, Urteil vom 19.09.1983, Az.: 213 C 1984/81).  Die Gerichte gehen insoweit davon aus, dass es dem Mieter nicht zumutbar ist, gegebenenfalls Baumängel am Gebäude zu beweisen. Sind allerdings bei den Vormietern keine Feuchtigkeitsschäden aufgetreten, so muss der Mieter beweisen, dass er ausreichend lüftet und heizt (Landgericht Lüneburg ZMR 1985, 127). Der Vermieter trägt allerdings die Beweislast dafür, dass der Mieter nach Einbau von Doppelfenstern auftretende Feuchtigkeitsschäden verursacht hat. (AG Bremerhaven, Urteil vom 09.02.1983, Az.: 53 C 208/82)

Schimmel: Wie viel muss ich heizen?

Grundsätzlich kann der Mieter so heizen, wie es für ihn angenehm ist. Allerdings darf die Heizung nicht gänzlich abstellen, wenn dieses zu einer Schimmelbildung führt. Das Schlafzimmer muss allerdings nachts nicht beheizt werden (LG Düsseldorf DWW 92, 243). Auch muss der Mieter nicht die Heizung extra hoch einstellen, damit sich kein Schimmel bildet. Die Heizung muss lediglich zu einer Temperatur von 18-20 Grad Celsius führen (LG Braunschweig, Urteil vom 11.01.1983 Az.: 6 S 241/81). Muss mehr geheizt werden, um den Schimmel zu beseitigen, so liegt ein Mietmangel vor.

Schimmel: Wie viel muss ich lüften?

Der Mieter ist verpflichtet so viel zu lüften, dass eine ausreichende Luftzirkulation entsteht. Dazu muss das Fenster ganz geöffnet werden, da ein gekipptes Fenster nicht zu einer ausreichenden Luftzirkulation führt. Ein drei- bis viermaliges Stoßlüften wurde dabei von den Gerichten für ausreichend erachtet. Mehr muss der Mieter nicht lüften.

Wie muss ich Möbel aufstellen?

Da zu dicht an der Wand aufgestellte Möbel dazu führen können, dass sich Kondenswasser bildet, muss der Mieter darauf grundsätzlich keine Rücksicht nehmen. Es ist dem Mieter nämlich nicht zuzumuten, auf das Aufstellen von Möbeln an Außenwänden ganz zu verzichten, wenn er immerhin einen Wandabstand von wenigen Zentimetern einhält (LG Berlin GE 88, 1111) . Andere Gerichte gehen weiter und meinen sogar dass es zur Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung gehört, dass sie in üblicher Art und mit handelsüblichen Möbeln eingerichtet werden kann.

Mietminderung – in welcher Höhe?

Stammen die Schimmelpilze aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters, so kann der Mieter auch die Miete mindern. Dieses muss er seinem Vermieter nur mitteilen. Wie hoch die Mietminderung ausfallen kann hängt dabei immer von den Umständen im Einzelfall ab. Bei Einzelnen Schimmel- oder Spakflecken können meist maximal 7-10% angesetzt werden (AG Lüneburg, Urteil vom 20.11.1979, Az.: 11 C 189/79 und AG Lahnstein, Urteil vom 11.10.1976, Az.: 2 C 477/76). Sind jedoch größere Bereiche befallen, wie z.B. Küche, Wohn- und Schlafzimmer, so fällt der Betrag höher und um die 70-80% aus (LG Berlin, Az. 65 S 205/89, GE 1991, S. 625).

Fristlose Kündigung bei Schimmel

Führt der Befall mit Schimmelpilz schließlich zu ernsthaften gesundheitlichen Gefährdungen, so kann der Mieter seine Miete auch zu 100% mindern und zudem fristlos kündigen. Das entschieden Richter vom Landgericht Berlin (Az.: 65 S 345/07) in einem Fall bei dem sich die Bewohner des Hauses wegen des Schimmels eine Lungenentzündung zugezogen hatten und sogar im Krankenhaus deswegen reanimiert werden mussten.

Sicherungsverwahrung – Die “tickenden Zeitbomben in der Nachbarschaft”

Sonntag, 08. August 2010

Im Dezember 2009 sorgte ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte (EGMR) für Aufruhr, welches bisher groteske Konsequenzen mit sich zog.

Was besagt dieses Urteil?

Der europäische Gerichtshof gab einer Beschwerde eines Häftlings in Sicherungsverwahrung statt, der 1986 zu höchstens 10 Jahren Sicherungsverwahrung im sofortigen Anschluss an seine Haftstrafe verurteilt worden war. Dies gab die damalige Gesetzeslage so wieder.
1998 wurde die geltende Gesetzeslage jedoch geändert und besagte fortan, dass die Sicherungsverwahrung für bereits einsitzende Täter nachträglich noch verlängert werden konnte.
Der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte sah dies als groben Verstoß gegen das zentrale Rechtsstaatsprinzip an und erklärte:

“Es ist nicht zulässig, eine Strafe aufgrund einer Gesetzesänderung rückwirkend zu verschärfen.”

Welche Folgen hat das Urteil nun konkret für Deutschland?

Eine unmittelbare Wirkung entfaltet das Urteil nur für die konkreten Kläger selbst.
Die deutschen Gerichte kommen jedoch nicht darum, die Entscheidungen als allgemeine rechtliche Leitlinien zu benutzen. Zur Folge hatte dies letztlich, dass mehrere vor 1998 verurteilte deutsche Sicherungsverwahrte mittlerweile ihre Freilassung durchsetzen konnten.

Welche Maßnahmen plant die Bundesregierung nun diesbezüglich?

Es obliegt zunächst der Polizei die bereits freigelassenen ehemaligen Sicherungsverwahrten notfalls durchgehend zu überwachen. Um dieser Aufgabe adäquat nachzukommen, sind vom Bundeskabinett bereits Reform-Eckpunkte beschlossen worden, die unter anderem auch den Einsatz von elektronischen Ortungsgeräten vertieft.
Die Polizei lehnt dies jedoch strikt ab und fordert, Gewalttäter auch weiterhin in Haft zu belassen.

Als Dauerlösung wird nunmehr die Idee des Bundesinnenminister Thomas de Maizière (CDUangesehen, die auf “geschlossene Heime” zielt. Dieser Vorschlag geht auf die Kritik des EGMR ein, dass Haft und Sicherungsverwahrung soweit nur mangelhaft zu unterscheiden sind.
Wenn folglich die Betroffenen in derartigen speziellen Einrichtungen mit besonderen Behandlungsmöglichkeiten einsitzen würden, so entfalle zugleich die Grundlage für Klagen aus prinzipiellen rechtsstaatlichen Gründen. Man könne dann erst klar zwischen Haft und Sicherungsverwahrung differenzieren.

Und was bedeutet “nachträgliche Sicherungsverwahrung” und wieso wird darüber debattiert?

Der Streit um die Abschaffung der “nachträglichen Sicherungsverwahrung” hat mit dem Urteil des EGMR an sich nichts zu tun. Eine Zusatzregelung, die 2004 in Kraft getreten ist, ermöglicht es, eine “nachträgliche  Sicherungsverwahrung” zu erlassen, wenn “neue Tatsachen” während der Haft auftauchen auch wenn die Option der Sicherungsverwahrung in der konkreten Verurteilung nicht vorgesehen war. Seitens der Regierung wurde die Abschaffung dieser Regelung jedoch bereits in das Reformpaket eingebracht, da diese Regelung kaum genutzt wird und generell für wenig hilfreich gilt.

Meine Rechte auf Wohngeld und meine Rechte bei der Pacht jetzt online!

Dienstag, 03. August 2010

Die neuesten Beiträge im kostenlosen Rechtsratgeber auf Recht-gehabt.de setzen sich mit dem Wohngeld umfassend auseinander.

Es werden alle relevanten Fragen rund um die Voraussetzungen des Wohngelds geklärt:
Meine Rechte bei der Pacht – Pachtvertrag & Co.

Wir setzen uns mit der Pacht auseinandern. Beleuchten den Pachtvertrag detailliert, widmen uns dem Verpächterpfandrecht und stellen richtig, ob eine Unterverpachtung erlaubt ist und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen.
Zuletzt wird das Erbbaurecht beleuchtet, welches dazu berechtigt, auf oder unter der Oberfläche ein Bauwerk zu errichten und/oder zu unterhalten.

Folgende Fragen werden unter anderem beantwortet:

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Guten Rechtsanwalt in Münster finden und bewerten

Montag, 02. August 2010

AnwaltsbewertungIn unserer Anwaltsbewertung finden Sie viele Anwälte aus ganz Deutschland. Unser Team arbeitet ständig daran, alle Anwälte in Deutschland zu erfassen. Seit heute sind nun auch Anwälte aus Münster auf unserem Anwaltsbewertungsportal zu finden. Sie können dabei nach Fachgebiet oder besonderen Qualifikationen suchen. Sollten Sie schon bei einem Anwalt aus Münster gewesen sein, so würden wir uns sehr freuen, wenn Sie ihre Meinung über den Anwalt hinterlassen. Dazu können Sie nach festgelegten Kriterien wie Zuverlässigkeit oder Kostentransparenz Ihre Erfahrungen anderen Nutzern mitteilen.

 
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