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Feuchtigkeit in der Wohnung führt häufig zu Streit mit dem Vermieter. Gerade in den warmen Sommermonaten entwickeln sich die Pilze oft besonders gut. Ob die Miete gemindert werden kann hängt maßgeblich davon ab, was für ein Feuchtigkeitsschaden vorliegt und wer dafür verantwortlich ist. Wir erklären Ihnen die wichtigsten Unterschiede.

Ursachen für Feuchtigkeitsschäden in Wohnungen

Die Ursache für feuchte Wände kann einerseits darin liegen dass die Bausubstanz mangelhft ist. Eine schlechte Isolierung zum Boden oder ein mangelhaft angeschlossenes Gerät des Nachbarn können zu Wasserflecken auf der Wand führen. In diesen Fällen kann der Mieter regelmäßig die Miete mindern.

Schimmel ist gefährlich. Ob und wie Sie die Miete mindern und gegebenenfalls ausziehen können.

Allerdings kann auch Kondenswasser zu Feuchtigkeitsschäden führen, beispielsweise dann wenn eine Wandfläche zugestellt werden (z.B. durch Schränke) oder Bad und Küche nicht richtig gelüftet werden. In diesen Fällen ist eine Mietminderung nur dann möglich, wenn der Mieter den Mangel nicht selbst verschuldet hat.

Auch in Neubauten kann durch nicht richtig ausgetrocknete Wände Feuchtigkeit auftreten. Ob in diesen Fällen die Miete gemindert werden kann, wird allerdings oft nicht einheitlich beurteilt. Teilweise wird dem Mieter nur das Recht gegeben, die durch das Trocknen der Wände vermehrt aufgetretenen Heizkosten zu mindern.

Verantwortlichkeit für Feuchtigkeitsschäden

Einfach zu beurteilen sind die Fälle, in denen die Bausubstanz schlecht ist. In diesen Fällen liegt ein Mietmangel vor, für den der Vermieter verantwortlich ist, da es seinem Bereich obliegt, für ein ordnugnsgemäß errichtetes Gebäude zu sorgen. Geht es hingegen um Feuchtigkeitssschäden wegen Kondenswasser, so ist der Fall schwieriger zu beurteilen. Häufig versuchen Vermieter den Fall so aussehen zu lassen, dass falsches Heizen oder Lüften für die Schimmelbildung ursächlich waren. In diesen Fällen kann der Mieter keine Mietminderung geltend machen. Entsteht das Kondenswasser hingegen wegen der fehlerhaften Isolierung des Gebäudes, so hat der Vermieter dafür einzustehen. Dieses ist häufig der Fall, wenn neue Fenster eingebaut werden und Wärmebrücken entstehen.

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Wer muss den Schimmel beweisen?

Damit der Mieter seine Miete mindern kann, muss er zunächst immer nachweisen, dass tatsächlich ein Feuchtigkeitsschaden besteht, also beispielsweise Schimmel vorliegt. Problematischer ist, wer das Verschulden für das Entstehen des Feuchtigkeitsschadens nachweisen muss. Dabei gilt folgende Grundregel: Mindert der Mieter seine Miete, so muss der Vermieter nachweisen, dass die Mietminderung unrechtens war, weil nicht Substanzmängel sondern beispielsweise eine falsche Lüftweise zu dem Schimmelbefall geführt hat (AG Köln, Urteil vom 19.09.1983, Az.: 213 C 1984/81).  Die Gerichte gehen insoweit davon aus, dass es dem Mieter nicht zumutbar ist, gegebenenfalls Baumängel am Gebäude zu beweisen. Sind allerdings bei den Vormietern keine Feuchtigkeitsschäden aufgetreten, so muss der Mieter beweisen, dass er ausreichend lüftet und heizt (Landgericht Lüneburg ZMR 1985, 127). Der Vermieter trägt allerdings die Beweislast dafür, dass der Mieter nach Einbau von Doppelfenstern auftretende Feuchtigkeitsschäden verursacht hat. (AG Bremerhaven, Urteil vom 09.02.1983, Az.: 53 C 208/82)

Schimmel: Wie viel muss ich heizen?

Grundsätzlich kann der Mieter so heizen, wie es für ihn angenehm ist. Allerdings darf die Heizung nicht gänzlich abstellen, wenn dieses zu einer Schimmelbildung führt. Das Schlafzimmer muss allerdings nachts nicht beheizt werden (LG Düsseldorf DWW 92, 243). Auch muss der Mieter nicht die Heizung extra hoch einstellen, damit sich kein Schimmel bildet. Die Heizung muss lediglich zu einer Temperatur von 18-20 Grad Celsius führen (LG Braunschweig, Urteil vom 11.01.1983 Az.: 6 S 241/81). Muss mehr geheizt werden, um den Schimmel zu beseitigen, so liegt ein Mietmangel vor.

Schimmel: Wie viel muss ich lüften?

Der Mieter ist verpflichtet so viel zu lüften, dass eine ausreichende Luftzirkulation entsteht. Dazu muss das Fenster ganz geöffnet werden, da ein gekipptes Fenster nicht zu einer ausreichenden Luftzirkulation führt. Ein drei- bis viermaliges Stoßlüften wurde dabei von den Gerichten für ausreichend erachtet. Mehr muss der Mieter nicht lüften.

Wie muss ich Möbel aufstellen?

Da zu dicht an der Wand aufgestellte Möbel dazu führen können, dass sich Kondenswasser bildet, muss der Mieter darauf grundsätzlich keine Rücksicht nehmen. Es ist dem Mieter nämlich nicht zuzumuten, auf das Aufstellen von Möbeln an Außenwänden ganz zu verzichten, wenn er immerhin einen Wandabstand von wenigen Zentimetern einhält (LG Berlin GE 88, 1111) . Andere Gerichte gehen weiter und meinen sogar dass es zur Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung gehört, dass sie in üblicher Art und mit handelsüblichen Möbeln eingerichtet werden kann.

Mietminderung – in welcher Höhe?

Stammen die Schimmelpilze aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters, so kann der Mieter auch die Miete mindern. Dieses muss er seinem Vermieter nur mitteilen. Wie hoch die Mietminderung ausfallen kann hängt dabei immer von den Umständen im Einzelfall ab. Bei Einzelnen Schimmel- oder Spakflecken können meist maximal 7-10% angesetzt werden (AG Lüneburg, Urteil vom 20.11.1979, Az.: 11 C 189/79 und AG Lahnstein, Urteil vom 11.10.1976, Az.: 2 C 477/76). Sind jedoch größere Bereiche befallen, wie z.B. Küche, Wohn- und Schlafzimmer, so fällt der Betrag höher und um die 70-80% aus (LG Berlin, Az. 65 S 205/89, GE 1991, S. 625).

Fristlose Kündigung bei Schimmel

Führt der Befall mit Schimmelpilz schließlich zu ernsthaften gesundheitlichen Gefährdungen, so kann der Mieter seine Miete auch zu 100% mindern und zudem fristlos kündigen. Das entschieden Richter vom Landgericht Berlin (Az.: 65 S 345/07) in einem Fall bei dem sich die Bewohner des Hauses wegen des Schimmels eine Lungenentzündung zugezogen hatten und sogar im Krankenhaus deswegen reanimiert werden mussten.