Sie sind hier: Blog » Aktuelles » Archiv nach Kategorie 'Mietrecht'

Archiv für die Kategorie ‘Mietrecht’

Schimmel in der Wohnung: Kann ich die Miete mindern?

Sonntag, 22. August 2010

Feuchtigkeit in der Wohnung führt häufig zu Streit mit dem Vermieter. Gerade in den warmen Sommermonaten entwickeln sich die Pilze oft besonders gut. Ob die Miete gemindert werden kann hängt maßgeblich davon ab, was für ein Feuchtigkeitsschaden vorliegt und wer dafür verantwortlich ist. Wir erklären Ihnen die wichtigsten Unterschiede.

Ursachen für Feuchtigkeitsschäden in Wohnungen

Die Ursache für feuchte Wände kann einerseits darin liegen dass die Bausubstanz mangelhft ist. Eine schlechte Isolierung zum Boden oder ein mangelhaft angeschlossenes Gerät des Nachbarn können zu Wasserflecken auf der Wand führen. In diesen Fällen kann der Mieter regelmäßig die Miete mindern.

Schimmel ist gefährlich. Ob und wie Sie die Miete mindern und gegebenenfalls ausziehen können.

Allerdings kann auch Kondenswasser zu Feuchtigkeitsschäden führen, beispielsweise dann wenn eine Wandfläche zugestellt werden (z.B. durch Schränke) oder Bad und Küche nicht richtig gelüftet werden. In diesen Fällen ist eine Mietminderung nur dann möglich, wenn der Mieter den Mangel nicht selbst verschuldet hat.

Auch in Neubauten kann durch nicht richtig ausgetrocknete Wände Feuchtigkeit auftreten. Ob in diesen Fällen die Miete gemindert werden kann, wird allerdings oft nicht einheitlich beurteilt. Teilweise wird dem Mieter nur das Recht gegeben, die durch das Trocknen der Wände vermehrt aufgetretenen Heizkosten zu mindern.

Verantwortlichkeit für Feuchtigkeitsschäden

Einfach zu beurteilen sind die Fälle, in denen die Bausubstanz schlecht ist. In diesen Fällen liegt ein Mietmangel vor, für den der Vermieter verantwortlich ist, da es seinem Bereich obliegt, für ein ordnugnsgemäß errichtetes Gebäude zu sorgen. Geht es hingegen um Feuchtigkeitssschäden wegen Kondenswasser, so ist der Fall schwieriger zu beurteilen. Häufig versuchen Vermieter den Fall so aussehen zu lassen, dass falsches Heizen oder Lüften für die Schimmelbildung ursächlich waren. In diesen Fällen kann der Mieter keine Mietminderung geltend machen. Entsteht das Kondenswasser hingegen wegen der fehlerhaften Isolierung des Gebäudes, so hat der Vermieter dafür einzustehen. Dieses ist häufig der Fall, wenn neue Fenster eingebaut werden und Wärmebrücken entstehen.

Sie wollen Ihre Miete mindern?

Jetzt mit dem Mietminderungsgenerator von janolaw ausrechnen, um wie viel die Miete gemindert werden kann und automatisches Schreiben an den Vermieter erstellen. Rechtssicher und von Anwälten geprüft.

Zum Minderungsassistenten

Wer muss den Schimmel beweisen?

Damit der Mieter seine Miete mindern kann, muss er zunächst immer nachweisen, dass tatsächlich ein Feuchtigkeitsschaden besteht, also beispielsweise Schimmel vorliegt. Problematischer ist, wer das Verschulden für das Entstehen des Feuchtigkeitsschadens nachweisen muss. Dabei gilt folgende Grundregel: Mindert der Mieter seine Miete, so muss der Vermieter nachweisen, dass die Mietminderung unrechtens war, weil nicht Substanzmängel sondern beispielsweise eine falsche Lüftweise zu dem Schimmelbefall geführt hat (AG Köln, Urteil vom 19.09.1983, Az.: 213 C 1984/81).  Die Gerichte gehen insoweit davon aus, dass es dem Mieter nicht zumutbar ist, gegebenenfalls Baumängel am Gebäude zu beweisen. Sind allerdings bei den Vormietern keine Feuchtigkeitsschäden aufgetreten, so muss der Mieter beweisen, dass er ausreichend lüftet und heizt (Landgericht Lüneburg ZMR 1985, 127). Der Vermieter trägt allerdings die Beweislast dafür, dass der Mieter nach Einbau von Doppelfenstern auftretende Feuchtigkeitsschäden verursacht hat. (AG Bremerhaven, Urteil vom 09.02.1983, Az.: 53 C 208/82)

Schimmel: Wie viel muss ich heizen?

Grundsätzlich kann der Mieter so heizen, wie es für ihn angenehm ist. Allerdings darf die Heizung nicht gänzlich abstellen, wenn dieses zu einer Schimmelbildung führt. Das Schlafzimmer muss allerdings nachts nicht beheizt werden (LG Düsseldorf DWW 92, 243). Auch muss der Mieter nicht die Heizung extra hoch einstellen, damit sich kein Schimmel bildet. Die Heizung muss lediglich zu einer Temperatur von 18-20 Grad Celsius führen (LG Braunschweig, Urteil vom 11.01.1983 Az.: 6 S 241/81). Muss mehr geheizt werden, um den Schimmel zu beseitigen, so liegt ein Mietmangel vor.

Schimmel: Wie viel muss ich lüften?

Der Mieter ist verpflichtet so viel zu lüften, dass eine ausreichende Luftzirkulation entsteht. Dazu muss das Fenster ganz geöffnet werden, da ein gekipptes Fenster nicht zu einer ausreichenden Luftzirkulation führt. Ein drei- bis viermaliges Stoßlüften wurde dabei von den Gerichten für ausreichend erachtet. Mehr muss der Mieter nicht lüften.

Wie muss ich Möbel aufstellen?

Da zu dicht an der Wand aufgestellte Möbel dazu führen können, dass sich Kondenswasser bildet, muss der Mieter darauf grundsätzlich keine Rücksicht nehmen. Es ist dem Mieter nämlich nicht zuzumuten, auf das Aufstellen von Möbeln an Außenwänden ganz zu verzichten, wenn er immerhin einen Wandabstand von wenigen Zentimetern einhält (LG Berlin GE 88, 1111) . Andere Gerichte gehen weiter und meinen sogar dass es zur Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung gehört, dass sie in üblicher Art und mit handelsüblichen Möbeln eingerichtet werden kann.

Mietminderung – in welcher Höhe?

Stammen die Schimmelpilze aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters, so kann der Mieter auch die Miete mindern. Dieses muss er seinem Vermieter nur mitteilen. Wie hoch die Mietminderung ausfallen kann hängt dabei immer von den Umständen im Einzelfall ab. Bei Einzelnen Schimmel- oder Spakflecken können meist maximal 7-10% angesetzt werden (AG Lüneburg, Urteil vom 20.11.1979, Az.: 11 C 189/79 und AG Lahnstein, Urteil vom 11.10.1976, Az.: 2 C 477/76). Sind jedoch größere Bereiche befallen, wie z.B. Küche, Wohn- und Schlafzimmer, so fällt der Betrag höher und um die 70-80% aus (LG Berlin, Az. 65 S 205/89, GE 1991, S. 625).

Fristlose Kündigung bei Schimmel

Führt der Befall mit Schimmelpilz schließlich zu ernsthaften gesundheitlichen Gefährdungen, so kann der Mieter seine Miete auch zu 100% mindern und zudem fristlos kündigen. Das entschieden Richter vom Landgericht Berlin (Az.: 65 S 345/07) in einem Fall bei dem sich die Bewohner des Hauses wegen des Schimmels eine Lungenentzündung zugezogen hatten und sogar im Krankenhaus deswegen reanimiert werden mussten.

Heizkosten Rückzahlung – so bekommen Sie Geld zurück

Donnerstag, 20. Mai 2010

Immer wenn ein Jahr zu Ende geht, folgen später die Abrechnungen für Heiz- und Betriebskosten für Mietwohnungen. Für Mieter ist dieses manchmal mit Nachzahlungen verbunden, wenn die Abschläge nicht ausreichten. Dieses Jahr könnte es aber Geld für die Heizkosten zurückgeben.

Gesunkene Energiekosten in 2009

Im Jahr 2009 waren die Energiekosten – nicht zuletzt auch wegen der Wirtschaftskrise – deutlich gesunken. Der Mieterbund, das Umweltministerium und co2online geben jedes Jahr einen Heizspiegel heraus. Aus diesem ergibt sich für das Jahr 2009, dass die Heizkosten im Schnitt um 14% gesunken sind.

Heizkostenrückzahlung für 2009 folgt aus der Heizkostenabrechnung

Durch die gesunkenen Kosten können Verbraucher sich jetzt gegebenenfalls über Rückzahlungen freuen. Da die Heizkosten nach einer Vorauszahlungspauschale abgerechnet werden, hat der Vermieter gegebenenfalls zu viel Geld erhalten, das er dem Mieter nun erstatten muss. Ob eine Heizkostennachzahlung oder -erstattung stattfindet ergib sich aus der jeweiligen Heizkostenabrechnung. Die Heizkostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum erbracht werden. So heißt es in § 556 III 2 BGB:

„Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.”

In der Regel werden die Abrechnungen aber zur Jahresmitte an die Mieter verschickt. Wer also noch keine Abrechnung erhalten hat, sollte diese in der nächsten Zeit der Post vorfinden.

Wie viel Geld gibt es zurück?

Wie viel Geld es konkret zurückgibt, das hängt von einer Vielzahl an Faktoren ab. So kommt es nicht nur auf die Wohnungsgröße sondern auch die Art der Heizungsanlage an.  Das Heizen mit Heizöl wurde im Vergleich zu 2008 um ganze 29,5 % billiger. Gas verbilligte sich hingegen nur um 1,9 %. Wer mit Fernwärme heizt, der muss gegebenenfalls sogar nachzahlen, da sich die Preise für Fernwämre im Vergleich zu 2008 im Jahr 2009 erhöht haben. Wer eine 50 m² Wohnung hat, der kann mit einer Rückzahlung von ca. 185,- € bei einer Ölheizung rechnen. Wer hingegen mit Gas heizen lässt, kann nur mit einer Erstattung von 11,- Euro rechnen. Bezieher von Fernwärme müssen hingegen sogar knapp 14,50 Euro nachzahlen.

Heizkostenabrechnung prüfen

In jedem Fall sollten Sie Ihre Heizkostenabrechnung sorgfältig prüfen. Fast jede zweite Abrechnung enthält nämlich Fehler, sodass die Kosten zu hoch werden und Nachzahlungen damit ausfallen können. Um dieses zu prüfen, sollten Sie die durchschnittlichen Heizkosten ihrer Mietwohnung ausrechnen. Dazu müssen Sie lediglich den Heizenenrgieverbrauch des Gebäudes (in kWh) durch die Gebäudefläche (in m²) teilen. Diesen Vergleichswert können Sie dann mit den bundesweiten Durchschnittswerten des Heizspiegels vergleichen. Sind die Kosten zu hoch, so sollten Sie die Abrechnung anfechten. Gründe für zu hohe Kosten sind nämlich häufig veraltete Heizungsanlagen oder zu hohe Heiznebenkosten.

Widerspruch gegen Heizkostenabrechnung

Eine falsche oder zu hohe Abrechnung muss angefochten werden. Dazu muss ein Widerspruch gegen die Abrechnung eingelegt werden. Anderenfalls sind die zu hohen Kosten zu zahlen. Die Frist für den Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung beträgt dabei 12 Monate. Während dieser Zeit kann auch die Zahlung zurückgehalten werden. Zudem besteht gegen den Vermieter ein Auskunftsanspruch. Er muss alle Abrechnungsunterlagen an den Mieter aushändigen, damit dieser die Abrechnung prüfen kann. Um juristisch sicher zu gehen, sollten Sie einen Musterbrief für den Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung verwenden. Zudem haben sich an der Heizkostenverordnung, die Grundlage ist zahlreiche Änderungen im Jahre 2009 ergeben, die bei der Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen sind. Mehr Informationen zur neuen Heizkostenverordnung 2009.

 
© 2012 law4life GbR - Jürgen-Töpfer-Str. 8, 22763 Hamburg,

nach oben ⇑