Unter welchen Voraussetzungen ist die Untervermietung zulässig?

Der Mieter darf die Wohnung grundsätzlich nicht einem anderen überlassen, ohne dass er die Erlaubnis des Vermieters eingeholt hat. Dabei ist es unerheblich, ob die Überlassung entgeltlich oder kostenlos erfolgt. Missachtet der Mieter das, so droht ihm die fristlose Kündigung.
Enthält der Mietvertrag keine Regelungen zur Untervermietung, so stellt § 553 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) klar, dass der Mieter einen Anspruch auf die Genehmigung der Untervermietung hat. Dazu muss er aber ein berechtigtes Interesse nachweisen. Dieses liegt z.B. in folgenden Fällen vor:
• Das Einkommen des Mieters verrigert sich und er nimmt jemanden auf, um die Wohnkosten zu teilen
• Durch Wegzug, Krankheit oder Tod von Angehörigen ist die Wohnung zu groß geworden
• Der Mieter muss sich aus beruflichen oder anderen Gründen für gewisse Zeit an einem anderen Ort aufhalten und will Kosten für die doppelte Haushaltsführung vermeiden.

Ein berechtigtes Interesse liegt allerdings nicht vor, wenn schon vor Abschluss des Mietvertrages die Untervermietung geplant war. Was jedoch nicht nötig ist, ist laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass der Mieter selbst seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Vielmehr kann er auch ein berechtigtes Interesse haben, wenn er die Mietwohnung selbst nur äußerst wenig nutzt (Bundesgerichtshof, 23.11.2005, Az.: VIII ZR 4/05).

Erteilt der Vermieter die Erlaubnis nicht, so hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht. Wird die Erlaubnis zu unrecht versagt, so kann der Mieter auch Schadensersatz verlangen, da ihm die Kosten für die Untervermietung entgangen sind (LG Berlin, 04.12.2006, Az.: 67 S 425/05).

Liegt kein berechtigtes Interesse vor, so hat der Mieter zwar keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis - dennoch kann den Vermieter darum bitten, diese zu erteilen. Mit etwas Glück hat der Vermieter Verständnis für die Situation und erteilt diese aus Kulanz.

(tw) vom 02.11.2008

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