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Im Grundstückskaufvertrag ist ein niedriger Kaufpreis angegeben, als wirklich vereinbart – was muss ich zahlen?

Eine häufige Praxis beim Kauf von Grundstücken ist es, nicht den wahren Kaufpreis, sondern einen niedrigeren als den tatsächlich vereinbarten anzugeben. Hintergrund ist der, dass Grundstückskaufverträge zu ihrer Wirksamkeit der Beurkundung durch einen Notar bedürfen. Die dortigen, von manchen als zu hoch empfundenen Gebühren verleiten nun teilweise dazu, den Kaufpreis niedriger anzusetzen, da sich die Gebühren nach dem Kaufpreis richten. Diese so genannte Unterverbriefung ist jedoch schon aus dem Grund nicht ratsam, dass sie einen Betrug zu Lasten des beurkundenden Notars darstellt.

Doch auch für die Wirksamkeit des eigentlichen Kaufvertrages kann die falsche Beurkundung Folgen haben. Die tatsächlich gewollte Summe ist nicht beurkundet; es besteht in dieser Hinsicht ein Formmangel, der nach den allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zur Nichtigkeit des Vertrages und damit dazu führt, dass die höhere Summe nicht verlangt werden kann. Jedoch ist auch die Forderung nach der niedrigeren, tatsächlich in der Urkunde aufgeführten Summe problematisch: über diese wurde ja tatsächlich keine Einigung erzielt, es liegt nur ein Scheingeschäft vor, das nach den Vorschriften des BGB ebenfalls nichtig ist. Um dieses für den Fall eines bloßen Versehens unbefriedigende Ergebnis zu vermeiden, sieht das BGB vor, dass in dem Fall, dass das Eigentum am Grundstück tatsächlich übertragen wird, der Formmangel geheilt wird, das heißt, die Nichtigkeit als nicht bestehend angesehen wird. Dann muss grundsätzlich der Preis gezahlt werden, den die Urkunde vorsieht, also im Normalfall der niedrigere. Problematisch ist die Situation allerdings dann, wenn sich eine Seite weigert, das Eigentum am Grundstück zu übertragen und die Verpflichtungen aus dem Vertrag zu erfüllen. Dann tritt die so genannte Heilung nicht ein, der Vertrag bleibt unwirksam. In diesem Fall muss keine Zahlung geleistet werden; allerdings können Schadensersatzansprüche des Notars oder sogar strafrechtliche Verfolgung die Konsequenz sein.