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Arbeiten zu Hause – welche Jobs sind in Mietwohnungen verboten?

Gerade Selbständige und Freiberufler sparen sich oft ein eigenes Büro und richten sich ihren Arbeitsplatz in den eigenen vier Wänden ein. Auch andere nehmen die Arbeit gerne ,,mit nach Hause“ und funktionieren die eigene Wohnung zum Arbeitsplatz um. Doch nicht in jedem Fall muss der Vermieter diese Nutzung dulden, zum Teil ist er zur Kündigung berechtigt. Oftmals wird hier sogar ein Grund für eine außerordentliche, fristlose Kündigung vorliegen.
Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) muss der Vermieter dabei nicht dulden, dass der Mieter die Wohnung zu vertragswidrigen Zwecken, also bei einem reinen Wohnraummietvertrag zu anderen als zum bloßen Wohnen, nutzt (BGH, Urteil vom 10.4.2013, Az. VIII ZR 213/12). Dabei fallen nach Ansicht der Rechtsprechung einige Arbeiten zunächst schon unter das ,,Wohnen“ im rechtlichen Sinne, nämlich solche, die nicht über die übliche Wohnnutzung hinausgehen und nicht nach außen in Erscheinung treten, etwa reine Bürotätigkeiten ohne Publikumsverkehr. Für derartige Jobs bedarf es schon überhaupt keiner Erlaubnis durch den Vermieter. Autoren, Journalisten und ähnliche Berufsgruppen dürften also keine Konsequenzen in Form einer Kündigung zu befürchten haben.
Andere Tätigkeiten, die über diese Ausnahmefälle hinausgehen, bedürfen einer vorhergehenden Vereinbarung mit dem Vermieter. Hier ist der Vermieter indes nur ausnahmsweise dazu verpflichtet, sein Einverständnis auch zu erteilen, nämlich dann, wenn die beabsichtigte Nutzung, also das Arbeiten in der Wohnung, Mitmieter und Mietsache nicht mehr als eine reine Wohnnutzung beeinträchtigt, was im Streitfall der Mieter zu beweisen hat. Der BGH führt als Beispiel eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr an. Hier wird es sich wohl eher um Ausnahmefälle handeln. Andere Arbeiten – der BGH hatte hier etwa über einen Musiklehrer zu entscheiden, ähnlich dürften beispielsweise Kinderbetreuungen oder ähnliche Tätigkeiten beurteilt werden – müssen regelmäßig nicht geduldet werden, weil hier mit einer Beeinträchtigung der anderen Mieter zu rechnen ist. Sind derartige Tätigkeiten geplant, sollte daher stets der Kontakt zum Vermieter gesucht und gemeinsam Lösungen erarbeitet werden.