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Betriebskosten / Nebenkosten: was muss ich zahlen, was darf der Vermieter verlangen?

Einer der häufigsten Streitpunkte beim Mietverhältnis betrifft einen eigentlichen „Nebenschauplatz“: die Betriebskostenabrechnung. Dort werden nach Ablauf des Bemessungszeitraums oft hohe Kosten vom Vermieter geltend gemacht, Nachzahlungen drohen. Was der Vermieter konkret verlangen kann, ist in der so genannten Betriebskostenverordnung geregelt. Danach sind Betriebskosten solche Kosten, die dem Vermieter gerade auf Grund des Eigentums an der vermieteten Wohnung entstehen, also nicht Verwaltungskosten für die Vermietung oder laufende Kosten für die Instandhaltung. Vielmehr fallen darunter Kosten beispielsweise für die Grundsteuer, Wasserversorgung, Müllentsorgung, Schornsteinreinigung oder Ähnliches. So können auch zum Beispiel die Kosten für die Gartenpflege unter die Betriebskosten fallen (vgl. Bundesgerichtshof, 26.05.2004, Az. VIII ZR 135/03). Einmalige Reparaturen können hingegen zum Beispiel nicht umgelegt werden. Andererseits können Heizkosten nach Vereinbarung von den Betriebskosten erfasst werden.

Der Vermieter ist ebenfalls dazu berechtigt, einen monatlichen Abschlag auf die zu erwartenden Betriebskosten zu fordern, der im Mietvertrag vereinbart wird. Diese können, je nach erfassten Einzelposten, einen beträchtlichen Teil der Gesamtkosten für die monatliche Miete ausmachen. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, muss der Vermieter eine jährliche Abrechnung erstellen, die die Gesamtkosten für das betreffende Haus, den verwendeten Verteilerschlüssel, die auf die einzelne Wohnung entfallenden Kosten und die abgezogenen, bereits erfolgten Zahlungen des Mieters enthält (vgl. beispielsweise Bundesgerichtshof, 19.11.2008, Az. VIII ZR 295/07). Nur mit diesen Mindestangaben ist die Abrechnung auch wirksam. Zudem hat der Mieter das Recht, Belege über die geltend gemachten Kosten einzusehen. Auch zu viel verlangte Beträge oder eine falsche Abrechnung führen dazu, dass die Abrechnung unwirksam ist.

Seltener werden Pauschalen vereinbart, die die gesamten Nebenkosten auf einmal abgleichen.