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Kann rauchendem Mieter fristlos gekündigt werden?

Das Rauchen in Mietwohnungen ist immer wieder ein leidiges Thema. Auf der einen Seite hat der Vermieter ein nachvollziehbares Interesse daran, dass die Wohnung und diejenigen Hausbewohner, die nicht rauchen, durch den Zigarettenqualm nicht in Mitleidenschaft gezogen werden. Dem steht das Recht des rauchenden Mieters auf freie Entfaltung in seiner Wohnung gegenüber.
Dabei ist das schärfste Schwert des Vermieters die Kündigung des rauchenden Mieters. Ob eine solche wirksam ist, wurde bislang nicht direkt im Bezug auf die Kündigung höchstrichterlich entschieden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat allerdings in einem Urteil entschieden, dass gewöhnliche Nikotinablagerung wohl nicht über den vertragsgemäßen Gebrauch einer normalen Wohnung hinausgehen, solange sie mittels üblicher Schönheitsreparaturen, also etwa durch Streichen der Wände, beseitigt werden können (BGH, Urteil vom 28.6.2006, Az. VIII ZR 124/05). Demgegenüber kann der Vermieter grundsätzlich allenfalls dann Schadensersatz verlangen, wenn die Nikotinablagerungen einen Grad erreichen, der nicht mehr mit normalen Schönheitsreparaturen beseitigt werden kann (BGH, Urteil vom 5.3.2008, Az. VIII ZR 37/07). Allerdings betrafen diese Entscheidungen jeweils Schadensersatzansprüche wegen des Zustands der Wohnung, eine Kündigung stand hier nicht im Raum, so dass hieraus nur der mittelbare Schluss gezogen werden kann, dass das bloße Rauchen in der Wohnung nicht zu einer Kündigung führt.
Auch aus einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf (AG Düsseldorf, Urteil vom 31.7.2013, Az. 24 C 1355/13) ergibt sich keine andere Bewertung. Dort hatte das Gericht entschieden, dass eine Kündigung wegen des Zigarettenrauchs wirksam sei, weil der Mieter ausschließlich über die Tür ins Treppenhaus entlüfte und der Rauch so die Mitmieter unzumutbar belästige. Betont wurde dabei aber auch, dass das Rauchen in der eigenen Wohnung grundsätzlich erlaubt ist.
Anders kann der Fall indes liegen, wenn wirksam ein Rauchverbot in der Wohnung vereinbart wurde. Dies ist jedenfalls in Individualverträgen möglich. Durch vorformulierte Klauseln, in so genannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wie sie häufig bei Mietverträgen Verwendung finden, kann dies allerdings nicht geschehen, ein ausnahmsloses Rauchverbot in der Mietwohnung benachteiligt den Mieter unangemessen. Ist ein Rauchverbot allerdings wirksam vereinbart und verstößt ein Mieter wiederholt dagegen, kann dies wohl schon eine Kündigung rechtfertigen.