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Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung der Miete – wann droht sie?

Die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung, im Fachjargon Zahlungsverzug, gehört neben der Eigenbedarfskündigung wohl zu den häufigsten Kündigungsgründen bei Mietwohnungen. Der Gesetzgeber hat den Zahlungsverzug dabei als so genanntes Regelbeispiel bei der außerordentlichen Kündigung angeführt: damit macht er deutlich, dass bei Vorliegen der dortigen Voraussetzungen in aller Regel eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter berechtigt ist.
Dabei sind zwei Fälle zu unterscheiden: der Vermieter ist zum einen zur Kündigung berechtigt, wenn der Mieter über zwei aufeinanderfolgende Termine, beispielsweise im Januar und Februar, mit der ganzen Miete für diesen Zeitraum oder einem nicht unerheblichen Teil der Mietzahlungen im Verzug ist. Unter Mietzahlungen ist dabei jede wiederkehrende Zahlung zu verstehen, zu welcher der Mieter vertraglich verpflichtet ist, also neben der eigentlichen Miete etwa die Betriebskostenvorauszahlung sowie etwaige Heizkostenvorauszahlungen. Nicht darunter fällt beispielsweise die Kaution. Nicht unerheblich ist demgegenüber ein Teil der Mietzahlungen, wenn der Betrag einer Monatsmiete überschritten wird. Der Vermieter kann in dieser Variante also etwa kündigen, wenn im Januar gar nicht, im Februar nur die halbe Miete entrichtet wird.
Zum anderen kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter über zwei nicht aufeinanderfolgende Termine, beispielsweise Januar und Mai, mit einem Betrag im Verzug ist, der zwei volle Mietzahlungen erreicht. Hier muss nach dem gewählten Beispiel dann etwa im Januar und Mai gar keine Miete entrichtet worden sein. Diese Variante greift auch, wenn beispielsweise im Januar und den Folgemonaten ein verringerter Betrag entrichtet wurde und im Mai der Fehlbetrag von zwei Monatsmieten erreicht wurde.
Zu beachten ist, dass eine Kündigung dann ausscheidet, wenn der Mieter vor deren Zugang den gesamten rückständigen Betrag bezahlt. Eine weitere Ausnahme besteht auch nach Zugang der Kündigung im Fall der ersten Variante: der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten, nachdem gegen ihn Räumungsklage erhoben wurde, den geschuldeten Betrag nachzahlen, wodurch die Kündigung unwirksam wird. Dies gilt indes nur, wenn innerhalb von zwei Jahren vor der jetzigen Kündigung nicht bereits eine Kündigung aus demselben Grund ausgesprochen und ebenso abgewendet wurde.